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　　一、背景依据

　　根据《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》(自然资发〔2022〕178号)第二条第四款:“对纳入城镇低效用地开发范围的工业用地,允许原土地使用权人在符合规划的前提下,依法申请将工业用地改变为商业服务等用途(商品住宅除外),并按规定经评估后补交出让金”规定,结合我市实际,2023年11月15日,我市印发《成人网站 低效工业(仓储)用地盘活改造的实施意见》(狮政办规〔2023〕10号),开展了“工改商”工作,政策施行一阶段以来,陆续收到各镇(街道)及部分企业提出了一些优化意见,为了进一步推动低效工业仓储用地提质增效,优化建设用地空间布局和城镇功能布局,提高土地节约集约综合利用水平,提升企业参与改造意愿,在原狮政办规〔2023〕10号文的基础上作进一步修订,优化部分条款并对保留建筑进行改变用途的路径进一步细化操作流程。

　　二、目标任务

　　开展低效工业(仓储)用地盘活改造,旨在进一步促进盘活利用城镇低效用地,推动低效工业仓储用地提质增效,优化建设用地空间布局和城镇功能布局,提高土地节约集约综合利用水平,推进我市经济转型升级,提升城市综合竞争力。

　　三、工作进展

　　本《实施意见》于4月16日起,向各镇(街道)、高新区、市直有关部门征求意见,于4月7日~5月6日线上公开征集意见。通过了市市场监督管理局的公平竞争审查以及市司法局的合法性审核,报经2025年第8次市政府常务会议研究通过。

　　四、范围期限

　　本实施意见适用于已纳入成人网站 城镇低效用地数据库的划拨或出让类型工业、仓储用途用地,允许土地使用权人依规申请变更土地用途为商业、商务金融、娱乐、餐饮、旅馆等商业服务业用途进行盘活改造。文件自印发之日起实施,有效期至2027年9月30日。

　　五、主要内容

　　包括以下五个方面主要内容:

　　(一)适用范围。明确了《实施意见》适用对象范围,应满足:1.已纳入成人网站 城镇低效用地数据库;2.符合详细规划、专项规划等要求;3.申请人应与土地使用权人一致,申请改造地块剩余土地使用年限应达8年以上且不存在欠缴土地出让金;土地及其建筑物应处于无查封、无抵押(经抵押权人书面同意的除外)等限制权利情形;除在批准期限内的临时性建筑、停车场所及拟拆除重建的构建筑物外,需取得房屋不动产权登记证书。不存在尚未处置到位的“两违”行为,拟采取拆除的房屋、临时性建(构)筑物可在获得土地用途变更批复签订土地出让合同前再自行拆除;土地出让合同、划拨决定书原约定改变土地用途需采取先收储后重新出让的,须一并报市政府批准同意调整为按协议改变土地用途方式办理。对尚未开发建设的宗地,涉及闲置土地的,须按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)认定属非土地使用权人自身原因造成的方可提出申请。涉及保留建筑物的,建筑物改变使用功能后,应符合建筑结构安全、城市景观、消防等相关技术要求。

　　同时对限制改造情形、鼓励改造情形作了说明。

　　(二)改造类型。1.土地用途变更。在详细规划的前提下,原则上优先采用整宗或通过宗地分割出部分土地进行申请整体土地用途变更为商业服务等用途(商品住宅除外),对确实无法独立分割出土地,允许按照工业与商业服务业混合用地进行申请改造。并从改造方式、宗地分割、房屋分割、混合用地、补交地价、公益性用地等六个方面对该改造类型作了详细规定。2.建筑功能临时变更。在满足结构安全、消防安全、环境保护等条件的前提下,土地使用权人利用原厂房兴办科技创新、信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业,教育、医疗卫生、文化以及保障性租赁住房等民生保障类设施的,可以临时变更建筑功能,不改变用地性质,不再补交土地出让金,过渡期5年。5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的,可按新用途、新权利类型市场价,以协议方式办理。

　　(三)改造流程。土地用途变更改造项目设置了四个流程,一是项目申报,根据不同改造方式提出不同的申办材料要求,具体由土地使用权人持①申请报告(应写明项目现状每幢房屋产权情况、使用情况、每幢房屋改造方式、预期成效等),②土地及房屋的权属证书,③身份证明(个人身份证、企业工商营业执照等),④改造方案总平面布置图和意向效果图(涉及采取拆除重建或空地新建的需要),⑤宗地内所有房屋实测报告(涉及采取现状保留使用或内部改造的需要,其中测绘报告需明确有无加层改扩建等结论性意见),⑥“工改商”项目建筑设计方案(涉及采取现状保留使用或内部改造的需要),⑦具备资质的单位出具的结构安全鉴定报告、施工图纸和消防检测报告(涉及采取现状保留使用的需要)等材料向所在镇人民政府(街道办事处)提交申请;二是项目初审,各镇人民政府(街道办事处)对土地使用权人提交的材料是否完整以及是否符合产权要求情况进行初审,对符合要求的,形成初审意见转送市自然资源局。市自然资源局组织专家进行评估,出具专家评估意见。专家意见通过后,对现状保留使用的,由住建部门对结构安全鉴定报告进行审核出具备案意见,并进行消防验收后出具消防验收(备案)意见;对内部改造方式,由市自然资源局组织相关部门对建筑设计方案进行模拟审批,形成初审意见。最后由市自然资源局汇总意见上报市政府;三是论证公示,对涉及控规调整的,由市自然资源局对控规调整方案按程序开展论证、公示;四是项目实施,对项目实施过程的核定规划指标、委托地价评估、签订出让合同、建设审批、产权登记等方面作了详细的规定,明确了改造方式中拟拆除房屋的,需先拆除后再签订出让合同,以及带建筑工改商需补缴城市基础设施配套费差价等。

　　(四)鼓励措施。明确了三条鼓励措施,一是根据上级政策,明确了边角地、夹心地、插花地等可进行协议出让的情形;二是优化规划管控工具,在保障公共安全的前提下,尊重历史、因地制宜,在城市更新中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形,可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新;三是为了鼓励企业积极申请改造,对土地用途变更给予一定的改造成本奖励补助,明确了奖励资金计算公式以及兑现奖励的标准。

　　(五)工作措施。一是明确工作职责,明确了在土地用途变更、建筑功能临时变更涉及有关政府部门的职责工作;二是鼓励包含市属国有融资担保公司在内的各类金融服务机构参与助推低效用地盘活改造工作,积极为有缓解资金需求的土地使用权人提供融资、担保服务;三是要求各镇(街道)应积极开展政策宣传,尤其对在政策执行前已自行“工改商”的项目,要引导、推动项目尽快按本政策进行盘活改造。由市财政按每宗扣除改造成本奖励后实际缴纳土地价差的5%且不低于5万元不高于20万元作为项目推动奖励金拨付各镇(街道)作为业务经费;四是强化用地管理,属地镇(街道)要加强巡查、监管,自然资源、城管执法、住建、市场监管、文体旅游、公安、卫健、商务、应急等有关单位要互相配合,形成合力,依职责共同督促土地使用权人合法合规利用土地。

　　六、联系人及联系电话

　　联系人:黄振建,联系电话:0595-88711008。